Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnraum

Wieder einmal hat der Bundesfinanzhof im Sinne der Bürger entschieden: Mit einem kürzlich ergangenen Urteil vom BFH, Urteil v. 10.05.2016 – IX R 44/15 (veröffentlicht am 07.09.2016) wurde bestätigt, dass unter der sog. ortsüblichen Miete die Kaltmiete vergleichbarer Wohnungen – nach Art, Lage und Ausstattung – zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen ist. Ausschlaggebend ist also die Warmmiete.

Oft werden Wohnungen an Verwandte zu einem Preis unter der ortsüblichen Miete überlassen. Eine solche – verbilligte – Überlassung ist nicht nur für die Mieter angenehm, sondern auch steuerlich vorteilhaft: Auf der einen Seite müssen nur die niedrigeren Mieteinnahmen versteuert werden, auf der anderen Seite können bei richtiger Gestaltung die vollen mit der Wohnung im Zusammenhang stehenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

66% der ortsüblichen Miete

Wenn eine Wohnung zu Wohnzwecken für mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Miete vermietet wird, sind nämlich  die mit der Vermietung verbundenen Kosten – neben den umlagefähigen Betriebskosten auch die Abschreibung auf den Gebäudeanteil, die  Zinsen für Darlehen im Zusammenhang mit der Wohnung oder dem Gebäude – voll abzugsfähig. Beträgt die tatsächliche Miete weniger als 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, was zur Folge hat, dass die Kosten nur anteilig abzugsfähig sind.

 

Berechnung der Warmmiete

Zur Kaltmiete kommen die umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung hinzu.

Zu den umlagefähigen Kosten gehören beispielsweise:

  • Grundsteuer
  • Kosten für Wasser und Abwasser
  • Straßenreinigungsgebühren
  • Müllabfuhr
  • Heizung
  • Stromkosten allgemein wie Beleuchtungskosten für das Treppenhaus oder den Keller
  • Kosten für die Gartenpflege
  • Schornsteinreinigung
  • Beiträge zu Versicherungen, die das Gebäude betreffen
  • Hauswartkosten
  • Treppenhausreinigungskosten

Die Kosten für die Renovierung, Instandhaltung und Instandsetzung zählen nicht dazu!

Es wird also die gezahlte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete verglichen (R 21.3 EStR; OFD Frankfurt vom 22.1.2015, S 2253A-85-St 227).

Was bedeutet das Urteil für Sie als Vermieter?

Bei einer verbilligten Miete wird meist nur die Kaltmiete reduziert, nicht dagegen die Nebenkosten für Heizung und Strom. Diese Ausgaben stellen jedoch einen beachtlichen Teil der Warmmiete dar, so dass die Berechnung anhand der Kaltmieten für Vermieter oft ungünstiger ist, als die Berechnung mit Warmmieten.

Was müssen Sie jetzt beachten?

Setzen Sie bei Ihren Vergleichsberechnungen unbedingt die Warmmiete an.

Falls das Finanzamt das nicht akzeptiert, legen Sie gegen den Steuerbescheid Einspruch ein und verweisen auf das BFH- Urteil mit dem Aktenzeichen XI R 44/15.

Wenn Sie unsicher sind, wie Sie das Mietverhältnis gestalten sollten, rufen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gern weiter, damit von den Mieteinnahmen unterm Strich viel übrig bleibt!

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