Pflegeappartements als Beimischung für die Vermögensbildung oder für die Altersvorsorge

Pflegeappartments zur Vermögensbildung oder Altersvorsorge – das sollten Sie beachten

Gerade in Zeiten von Niedrigzinsen und scheinbar fehlenden Alternativen zur Geldanlage freut man sich, wenn man in Prospekten oder im Internet auf vermeintlich sichere Geldanlagen mit Renditegarantie stößt. In dem Zusammenhang tauchen oft sogenannte Pflegeappartements als vermeintlich perfekte Kapitalanlage auf.

Die Sache funktioniert so:

Als Eigentümer der Pflegeappartements genießen Sie quasi ein Rundum-Sorglos-Paket: Sie müssen sich weder um die Mietersuche noch um Nebenkostenabrechnungen oder um ausbleibende Mietzahlungen kümmern. Denn der Betreiber des Pflegeheims hat in der Regel einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen, garantiert langfristig steigende Mieten und übernimmt neben allen Betriebskosten auch einen Teil der Instandhaltung.

Das Geschäftsmodel verspricht insbesondere vor dem Hintergrund, dass immer mehr Menschen älter und womöglich auch pflegebedürftig werden, erfolgreich zu sein. Die Werbung suggeriert, dass ein späterer Verkauf der einzelnen Appartements problemlos möglich ist und lockt mit Wertsteigerungen. Potenzielle Käufer gelangen also zu dem Eindruck, dass Pflegeimmobilien wertstabile Geldanlagen sind, die krisenfest und vor Inflation geschützt sind.

Die Risiken: Pflegeappartments zur Vermögensbildung oder Altersvorsorge

Schaut man sich die ganze Sache genauer an, so ist das Urteil nicht ganz so eindeutig. Weder sind derartige Appartements als Kapitalanlage so einfach im Handling, so sicher und auch nicht so rentabel, wie es zunächst den Anschein hat. Natürlich fallen lange Mietverträge, wenig Verwaltungsaufwand und zunächst geringe Instandhaltungskosten als Pluspunkte stark ins Gewicht. Und die Annahme, dass der Bedarf an Pflegeplätzen steigt und daher die Herstellung und das Unterhalten von Pflegeheimen ein Wachstumsmarkt bleibt, ist auch richtig. Aber es gibt eben auch genug Aspekte, die erst bei näherer Betrachtung auftauchen und die zunächst vorhandenen Pluspunkte mindestens deutlich abschwächen:

• Die versprochenen Renditen, die derzeit mit 3,5 – 4,5 % pro Jahr angegeben werden, treten nicht immer ein. Oft sind die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises beträgt, sowie Notar- und Grundbuchgebühren – zwischen 1,5 und 2 % – nicht beim Kaufpreis des Appartements eingerechnet.

Daneben sind auch noch Vergütungen für den Verwalter und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage zu zahlen. All dies führt dazu, dass die Nettomietrendite in der Regel niedriger ist als die versprochenen 3,5 – 4,5 % pro Jahr.

• Darüber hinaus darf man nicht vergessen, dass Pflegeheime einer stärkeren Abnutzung als gewöhnliche Wohnhäuser unterliegen. Die versprochene Wertsteigerung tritt daher in der Regel nicht ein. Wenn man betrachtet, wie sich die Anforderungen an Pflegeappartements ändern, weil Ausstattung und Konzeption sich unter anderem auch durch gesetzliche Anforderungen verändern, ist klar, dass auch aus diesem Grund eine Wertsteigerung mehr als unwahrscheinlich ist. Die Ausstattung und die Qualität der Pflege ändern sich. Denkbar ist zum Beispiel, dass weniger Mehrbett- und mehr Einbettzimmer erforderlich sind. Auch erhöhte Brandschutzanforderungen, Forderungen nach mehr Energieeffizienz oder bessere medizinische Ausstattungen können teure Umbauten erforderlich machen. Und auch die Beanspruchung von Pflegeappartements ist in der Regel größer als die von gewöhnlichen Wohnhäusern.
• Ein weiterer Aspekt, den man nicht vernachlässigen sollte ist, dass der Verkauf einer Pflegeimmobilie in der Regel schwieriger ist, als beispielsweise der Verkauf einer ganz normalen Eigentumswohnung.
• Ein weiteres Risiko ist eine eventuelle Insolvenz des Betreibers. Wer kann schon absehen, ob sich der Betreiber des Pflegeheims langfristig erfolgreich am Pflegemarkt etablieren kann. Und dies ist natürlich Voraussetzung dafür, dass er regelmäßig und pünktlich die vereinbarten Mieten zahlt.

Als Fazit bleibt festzuhalten, dass Pflegeappartements im Normalfall keine Basisanlage zur Vermögensbildung oder für die Altersvorsorge sind. Weil Pflegeheime in der Regel einer stärkeren Abnutzung unterliegen als gewöhnliche Wohnhäuser, ist im Normalfall nicht mit Wertsteigerungen zu rechnen. Genau hinschauen sollte man beim abgeschlossenen Pachtvertrag: Dieser sollte vorsehen, dass die Mieten mindestens in Höhe der Inflationsrate steigen. Darüber hinaus sollte im Pachtvertrag geregelt sein, dass die Instandhaltungspflicht der Eigentümer ganz klar abgegrenzt ist und sich quasi lediglich auf die Gebäudehülle beschränkt.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, kommen Sie gern auf uns zu. Wir erstellen für Sie eine Musterrechnung auf der Basis des Ihnen vorliegenden Angebotes!

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